La Legislatura bonaerense sancionó una iniciativa del legislador bahiense Marcelo Feliú que dispone que los escribanos deberán informar y, en su caso, actuar para proteger la vivienda. La norma busca que más familias conozcan y puedan utilizar una herramienta especialmente relevante en un contexto de creciente endeudamiento de los hogares.
La Cámara de Diputados de la provincia de Buenos Aires convirtió en ley el proyecto del senador Marcelo Feliú que incorpora una nueva herramienta destinada a fortalecer la protección de la vivienda familiar.
La iniciativa modifica el Decreto Ley 9.020/78, que regula la actividad notarial en territorio bonaerense, e incorpora entre las obligaciones de los escribanos el deber de informar a las personas que intervengan en operaciones relacionadas con inmuebles destinados a vivienda acerca de la existencia del régimen de protección previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación.
A partir de la nueva normativa, cuando una actuación notarial involucre un inmueble destinado a vivienda, el escribano deberá explicar al titular la existencia y los alcances de este régimen, informar que la afectación puede tramitarse gratuitamente ante las autoridades públicas competentes y ofrecer también la posibilidad de realizarla en el mismo acto notarial.
En caso de que el propietario decida no efectuar la afectación, el profesional deberá dejar constancia expresa de que brindó la información correspondiente y de que la posibilidad fue rechazada.
Una herramienta preventiva frente al endeudamiento
La importancia de la norma adquiere una dimensión particular en un escenario en el que el endeudamiento ocupa un lugar cada vez más relevante en la economía de las familias argentinas.
Los datos oficiales muestran la extensión que ha adquirido el crédito entre los hogares. De acuerdo con el Banco Central, hacia fines de 2025 alrededor de 20,3 millones de personas registraban algún tipo de financiamiento, mientras que el saldo promedio por deudor había aumentado un 24,7% en términos reales durante ese año. A su vez, durante 2026 se verificó un incremento significativo de la mora: en julio, el indicador de irregularidad de las financiaciones a las familias alcanzó el 12,9%.
Es en ese contexto donde cobra especial importancia facilitar el acceso a instrumentos jurídicos que permitan a las familias conocer anticipadamente las posibilidades existentes para resguardar su vivienda frente a determinadas obligaciones patrimoniales.
En los fundamentos de la iniciativa, Feliú sostuvo que el objetivo es “fortalecer la protección de la vivienda frente a las dificultades económicas y preservar ese inmueble como parte esencial del patrimonio de las personas y sus familias”. La protección de la vivienda posee respaldo constitucional y se encuentra actualmente regulada por los artículos 244 y siguientes del Código Civil y Comercial.
La ley parte de una cuestión concreta: el régimen ya existe, pero muchas personas desconocen que pueden acceder a él. Por eso, la modificación legislativa pone el acento no solamente en la existencia formal del derecho, sino también en la necesidad de que quienes pueden beneficiarse con esa protección sepan que cuentan con ella y reciban la información necesaria para decidir su utilización.
En ese sentido, la nueva legislación coloca al escribano en un lugar central como agente de información y prevención jurídica. Cada vez que exista una modificación de la titularidad de dominio u otra actuación notarial vinculada con un inmueble destinado a vivienda, deberá explicar las características del régimen y las alternativas disponibles para efectuar la afectación.
Para Feliú, el criterio que inspira la norma es que la vivienda única y habitual merece una tutela jurídica especialmente intensa, procurando al mismo tiempo mantener un equilibrio adecuado entre la protección del crédito y la situación del deudor.
La iniciativa busca, en definitiva, transformar una herramienta jurídica ya disponible en una posibilidad efectivamente conocida por quienes pueden necesitarla. En momentos en los que el endeudamiento y las dificultades para afrontar compromisos económicos afectan a una parte significativa de los hogares, garantizar información sobre los mecanismos existentes para proteger la vivienda familiar constituye también una política preventiva.
Con la sanción, la Provincia incorpora así un procedimiento sencillo: no crea un nuevo régimen de protección patrimonial, sino que procura que el que ya existe llegue efectivamente a conocimiento de las familias bonaerenses, aprovechando un momento especialmente adecuado para hacerlo: la intervención del escribano en una operación relacionada con su vivienda.
¿Qué protección brinda la inscripción de la vivienda?
El régimen previsto en los artículos 244 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación permite afectar un inmueble destinado a vivienda a un sistema especial de protección patrimonial, conocido anteriormente como “bien de familia”.
Su principal efecto es que, una vez realizada la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, la vivienda no puede ser ejecutada para el cobro de deudas contraídas con posterioridad a esa afectación, salvo determinadas excepciones establecidas expresamente por la ley.
La protección no alcanza, en cambio, a las deudas anteriores a la inscripción. Tampoco impide la ejecución cuando se trata de obligaciones directamente vinculadas con el inmueble, como expensas comunes, impuestos, tasas o contribuciones que lo graven; obligaciones originadas en construcciones o mejoras realizadas en la vivienda; deudas garantizadas con hipoteca u otra garantía real constituida conforme a la ley; ni obligaciones alimentarias a favor de hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.
El régimen procura así preservar la vivienda frente a las consecuencias patrimoniales de otras deudas posteriores, evitando que determinados acreedores puedan cobrarse mediante la venta forzada del inmueble.
Se trata, por lo tanto, de una herramienta de carácter preventivo: su eficacia depende, como principio, de que la afectación haya sido realizada antes del nacimiento de la deuda que posteriormente pudiera dar lugar a una ejecución. Precisamente por ello, facilitar el conocimiento de este régimen en el momento en que una persona adquiere, transmite o realiza una operación notarial vinculada con su vivienda adquiere especial relevancia.
